Enkelte begrepsavklaringer

 

I et borettslag er alle andelseierne kollektiv ansvarlig for å betale alle forpliktelser som borettslaget har. En del av forpliktelsen er betaling av renter og avdrag på fellesgjelden.

Et sikringsfond er en forsikring for borettslaget mot at en andelseiers manglende betaling av felleskostnader skal belastes hele borettslaget. Ved et mislighold av felleskostnader fra en andelseier, vil boligen bli tvangssolgt og et eventuelt overskudd etter salget vil kunne dekke det som borettslaget har utestående hos andelseier. Sikringsfondet dekker eventuelle tap som borettslaget har etter tvangssalget minus en egenandel. For at et selskap skal kunne tilby sikringsfond må det ha konsesjon som skadeforsikringsselskap.

IN-ordning er en ordning hvor den enkelte andelseier kan nedbetale sin andel av fellesgjelden raskere enn det som gjelder for borettslagets nedbetalingsplan av fellesgjelden. Det foretas da frivillig ekstra innbetalinger på gitte tidspunkter til forretningsfører. Andelseieren kan ikke nedbetale mindre enn det som kreves i forhold til borettslagets felles nedbetalingsplan. Dersom borettslaget ikke har sikringsfond, som innebærer at andelseier er eksponert for eventuelle mislighold fra de andre andelseierne, anbefales det ikke å nedbetale mer på fellesgjelden enn det som er nødvending.

 

Husbankens krav ved opprettelse av IN-ordning

 

For at et borettslag skal få opprette en IN-ordning på lån som er tatt opp i Husbanken, krever Husbanken at borettslaget oppfyller kravene som stilles fra Borettslagenes sikringsfond eller OBOS sin sikringsfondsordning. Videre må lånene ha flytende rente.

 

Kravet i Borettslagenes sikringsfond er en innbetalt egenkapital på minst 25 prosent av summen av egenkapital og fellesgjeld for den enkelte andel. Borettslaget 4 Blocks har kun 20 prosent innbetalt egenkapital fra tiden borettslaget ble opprettet. Hvis den enkelte andelseier betalte inn de siste 5 prosentene, kunne borettslaget fått sikringsfond. Dette vil kreve store innbetaling for den enkelte andelseier, og anbefales derfor ikke av styret. Da borettslaget var i etableringsfasen var det planer om å opprette IN-ordning og sikringsfond. I forbindelse med finanskrisen ble kravet til Borettslagenes sikringsfond økt fra 20 prosent til 25 prosent, og dette er en grunn at borettslaget i dag ikke er innenfor kravet til Borettslagenes sikringsfond.

 

Kravet for å få OBOS sin sikringsfond er at salgsprisen av den enkelte andel ikke skal utgjøre mindre enn 30 prosent av den totale markedsverdien. Den totale markedsverdien er prisen fra salget av andelen pluss fellesgjelden som tilhører andelen.

 

Merk at for begge sikringsfondene gjelder kravet for den enkelte andel. Det er ikke nok at gjennomsnittet for hele borettslaget overgår kravet dersom det er en andel som ikke er innenfor kravet. Med andre ord, dersom det er en andel som selges under 30 prosent av den totale markedsverdien, så får ikke borettslaget sikringsfond hos OBOS.

 

Siden borettslaget har for lav innbetalt egenkapital, og siden enkelte andeler fortsatt selges til under 30 prosent av totalverdien, er det ikke etablert en IN-ordning i borettslaget. Etter hvert som fellesgjelden nedbetales, vil borettslaget komme innenfor kravet til sikringsfond hos OBOS eller Borettslagenes sikringsfond, og da vil borettslaget kunne etablere en IN-ordning dersom andelseierne ønsker det.

 

Rentebinding vs flytende rente

 

Borettslaget kan velge mellom flytende og fast rente på lånene i Husbanken. Dersom det også er ønskelig å endre løpetiden på lånene, så må dette gjøres før en binder renten.

 

Fordeler med flytende rente:

• En rentenedgang vil raskt gi lavere rentekostnader i felleskostnadene
• Borettslaget kan inngå IN-ordning så snart kravene til verdi på den enkelte andel oppfylles
• Du har muligheten til å gå fra flytende til fastrente

Ulemper med flytende rente:

• En renteøkning vil raskt gi høyere rentekostnader i felleskostnadene
• Du har liten oversikt over fremtidige rentekostnader
• Selv om du kan binde renten senere, så vil også de gjeldende fastrentetilbudene endre seg med endrede forventinger om fremtidige renteøkninger

Fordeler med fast rente:

• Du har full kontroll over rentekostnadene i bindingstiden
• Selv om det generelle rentenivået stiger, har du den avtalte renten i hele bindingstiden
• Hvis du ønsker å bryte fastrenteavtalen, og det gjeldende fastrentetilbudet er lavere enn i avtalen, så vil underkursen motregnes mot gjelden (redusere gjelden)

 

Ulemper med fast rente:

• Dersom det generelle rentenivået går ned, så har du likevel den høyere faste renten i hele bindingstiden
• Borettslaget kan ikke inngå IN-ordning i løpet av bindingstiden, dvs man kan ikke nedbetale mer av gjelda enn det som er avtalt i fastrenteavtalen
• Hvis borettslaget senere ønsker å bryte fastrenteavtalen, og den gjeldende fastrenten ved bruddet er høyere enn i avtalen, så må du betale overkurs

Skal borettslaget binde renten på lånene i Husbanken i 5 år eller 10 år?

 

Borettslagets lån i Husbanken har i dag flytende rente. Utgangspunktet for den flytende renten i Husbanken er gjennomsnittet over to måneder for statskasseveksler med gjenstående løpetid fra null til tre måneder. Den flytende renten som gjelder til 30. april 2015 er på 2,28 prosent. Den flytende renten i mai 2015 vil bli 2,084 prosent. Husbanken har ikke publisert hva renten blir i juni, men renten på statskasseveksler i mars var omtrent uendret sammenlignet med renten i februar.

 

Fastrenten i Husbanken har falt, og renten på 5 års eller 10 års bindingstid er nå på historisk lave nivåer. Det er også mulig å binde renten i 3 år eller 20 år, men styret anser 3 år som for kort periode å binde renten, mens 20 år er for lenge å binde renten. Fastrentetilbudet for 5 års bindingstid er nå lavere enn den flytende renten, mens renten på 10 års bindingstid er noe høyere. Utgangspunktet for Husbankens faste renter er gjennomsnittet over en måned for statsobligasjoner med tilsvarende løpetid. De faste rentene for april er beregnet utifra rentene i februar, mens den faste renten i mai vil bli fast satt utifra rentene på statsobligasjoner i mars. Husbanken har ikke publisert de faste rentene for mai enda, men gjennomsnittsrenten på statsobligasjoner har økt fra februar til mars med ca 0,19 prosentpoeng for 5 års renter, og økt med 0,15 prosentpoeng for 10 års renter.

 

Slik det ligger an til i dag, så vil altså den flytende renten gå litt ned fra april til mai 2015, mens tilbudet for faste renter vil litt gå opp. Vi er for sent ute til å benytte oss av tilbudet for faste renter for april, fristen var 24. mars. Dersom generalforsamlingen går for å binde renten, så vil renten vi får bli litt høyere enn det som er oppgitt i tabellen over. For 5 års renten, vil trolig renten i mai bli omtrent det som den flytende renten blir.

De gjeldende rentetilbudene til Husbanken publiseres på deres hjemmesider.